تملك الاجانب للعقار في الرياض في احياء معينة: الدليل الرسمي ٢٠٢٦

تملك الاجانب للعقار في الرياض في احياء معينة سؤال بات له جواب نظامي مكتوب لأول مرة منذ عام ١٤٢١هـ: مجلس الوزراء وافق بقراره رقم (٤٢) وتاريخ ١٣/١/١٤٤٧هـ على نظام تملك غير السعوديين للعقار، الذي حلّ محل نظام عام ١٤٢١هـ وألغى المرسوم الملكي رقم (٤٤) وتاريخ ١٣٧٧هـ الذي كان يقيّد الأمر بحالات استثنائية ضيقة. والنظام الجديد -بنص مادته الخامسة عشرة- يُعمل به بعد مائة وثمانين يومًا من نشره، وقد أعلنت الهيئة العامة للعقار دخوله حيّز النفاذ فعليًا اعتبارًا من ٣ شعبان ١٤٤٧هـ الموافق ٢٢ يناير ٢٠٢٦م.

لكن النفاذ شيء، والتطبيق على أرض محددة شيء آخر: النظام نفسه لا يفتح كل عقارات الرياض وجدة لغير السعودي، بل يحصر الحق في «النطاق الجغرافي» الذي يحدده مجلس الوزراء بقرار منفصل. هذا القرار -وثيقة النطاقات الجغرافية مع اللائحة التنفيذية- لم يُقَرّ إلا لاحقًا، في ٨ محرم ١٤٤٨هـ الموافق ٢٣ يونيو ٢٠٢٦م، كما صرّح وزير البلديات والإسكان رئيس مجلس إدارة الهيئة. فمن يسأل اليوم عن أحياء معينة في الرياض، يسأل عن مستند صدر بعد خمسة أشهر كاملة من نفاذ النظام نفسه لا معه.

نراجع لك أولًا أيّ الفئتين ينطبق عليك من الجدول أدناه، لأن حقّك في التملك يختلف جوهريًّا بين أن تكون فردًا مقيمًا أو شركة غير مدرجة، قبل أن نبحث معًا في وضع أي قطعة بعينها.

ومن يبحث عن «شروط تملك العقار لغير السعوديين» أو «شروط تملك الاجانب للعقار في السعودية» أو «شروط تملك الأجانب للعقارات في السعودية 2026» يجد الشروط لكل فئة مالك في الجدول أدناه.

المادة الأولى من النظام تحصر التعريف في أربع فئات لا خامسة لها: الشخص ذو الصفة الطبيعية الذي لا يحمل الجنسية السعودية، والشركة غير السعودية، والكيان غير السعودي غير الربحي، وأي شخص ذي صفة اعتبارية غير سعودي آخر يحدده مجلس الوزراء لاحقًا بقرار. الفارق العملي بين الفئات الثلاث الأولى كبير: الفرد يخضع لقيود على عدد العقارات وموضعها لا تخضع لها الشركة، والشركة تخضع لالتزام تسجيل مسبق لا يُطلب من الفرد بالنص نفسه.

النظام لا يستخدم لفظ «أجنبي» بمعناه العام، بل «غير سعودي» بالتعريف النظامي أعلاه فقط -وهذا يستثني مثلًا مواطني دول مجلس التعاون الخليجي من هذا النظام تحديدًا لأن لهم تنظيمهم الخاص الصادر بمرسوم ملكي مستقل، وهو ما نوضحه في قسم لاحق حتى لا يظن قارئ خليجي أن هذا النظام هو مرجعه.

نحدّد فئتك من هذا التعريف أولًا قبل أي خطوة أخرى، لأن الخطأ الأكثر شيوعًا الذي نراه هو تقديم طلب بصفة «مقيم فرد» بينما الملكية الفعلية للعقار ستُسجَّل باسم شركة يملكها، وهذا يغيّر المسار النظامي بالكامل.

المادة الثانية من النظام تنص حرفيًا: «لغير السعودي تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار في المملكة، وذلك في النطاق الجغرافي الذي يحدده مجلس الوزراء». أي أن الحق ليس مطلقًا في كل مدينة، بل مشروط بوثيقة تحدد -بحسب نص الفقرة (٢) من المادة نفسها- خمسة عناصر معًا: النطاق الجغرافي المسموح فيه التملك، وأنواع الحقوق العينية التي يجوز اكتسابها، ونسب ملكية غير السعودي القصوى داخل هذا النطاق، ومدة السماح القصوى لحق الانتفاع، وأي ضوابط أخرى متصلة بالتملك.

هذه الوثيقة تحديدًا -لا نص النظام العام- هي ما يحدد إن كان حيّك في الرياض أو جدة داخل النطاق أو خارجه. وقد وافق عليها مجلس الوزراء مقترنة باللائحة التنفيذية في ٢٣ يونيو ٢٠٢٦، وأكد بيان الهيئة أن النطاقات الجغرافية «أداة تنظيمية دقيقة لتوجيه النمو العقاري، وربط الفرص العقارية باحتياجات المدن». لكننا لم نجد -حتى كتابة هذه السطور- نصًّا رسميًّا منشورًا يعدّد أسماء أحياء بعينها في الرياض أو جدة على نحو يمكن الاستشهاد به بدقة؛ غرف مكة والمدينة وجدة التجارية عقدت ورش عمل تشرح اللائحة والنطاقات دون أن تنشر الخرائط نفسها بنص مقروء آليًّا. من يدّعي معرفة قائمة أحياء محددة اليوم دون رابط لمستند رسمي يسبق حكمك لا يوثّقه.

نفحص وضع القطعة التي تفكر فيها تحديدًا مقابل آخر ما تنشره الهيئة العامة للعقار عبر بوابة عقارات السعودية، بدل أن تعتمد على اسم حيّ متداول لا سند رسمي منشور له بعد.

هذا الجدول هو العمود الذي يحسم أغلب أسئلة الباحث عن تملك الاجانب للعقار في الرياض في احياء معينة: ماذا يحق لفئتك تحديدًا، لا للأجانب عمومًا. كل صف مبني على مادة محددة من نص النظام نفسه.

لاحظ الفارق بين الصف الأول والرابع تحديدًا: الفرد المسلم وحده يملك في مكة والمدينة من بين الأفراد، بينما الشركة غير المدرجة تملك هناك بلا شرط الإسلام على شركائها. هذا التفاوت نص عليه النظام صراحة ولم نستنتجه.

المادة الثانية في فقرتها الرابعة تنص: «يقتصر حق تملك غير السعودي للعقار... في مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة على الشخص ذي الصفة الطبيعية المسلم». هذا القيد يخص الأفراد فقط. المادة الثالثة في فقرتها الأولى تسمح صراحة للشركة غير السعودية غير المدرجة -التي يشارك في رأس مالها غير سعودي واحد فأكثر- بالتملك «في النطاق الجغرافي... بما في ذلك مدينتا مكة المكرمة والمدينة المنورة»، دون أي اشتراط ديني على شركائها. والمادة الرابعة تكرر الاستثناء نفسه للشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية.

وفي قرار الموافقة نفسه، ألغى مجلس الوزراء العمل بالمادة الرابعة من تنظيم تملك مواطني دول مجلس التعاون للعقار (الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/٢٢ وتاريخ ١٤٣٢هـ) فيما يخص العقارات داخل مكة والمدينة تحديدًا، اعتبارًا من تاريخ نفاذ النظام الجديد. عمليًا: المواطن الخليجي الفرد لم يعد يملك في المدينتين المقدستين بموجب استثنائه الخليجي القديم، بل يخضع لشرط «المسلم» ذاته الذي يخضع له أي فرد غير سعودي آخر.

نحدّد لك أولًا -فردًا كنت أو شركة- أي بند من هذين ينطبق عليك قبل التفاوض على أي عقار داخل حدود المدينتين، فالخطأ هنا لا يُصحَّح بعقد لاحق.

بحسب بيان الهيئة العامة للعقار عن بدء النفاذ، تختلف رحلة التقديم بحسب صفتك: المقيم داخل المملكة يقدّم مباشرة عبر بوابة «عقارات السعودية» باستخدام رقم الإقامة، مع تحقق آلي من استيفاء المتطلبات النظامية واستكمال الإجراءات إلكترونيًا. أما غير المقيم، فتبدأ رحلته من خارج المملكة: عبر الممثليات والسفارات السعودية لإصدار هوية رقمية أولًا، تمهيدًا لاستكمال طلب التملك على البوابة نفسها.

هذا الفارق ليس تفصيلًا إجرائيًا فقط، بل يحدد أيضًا نطاق حقك: المقيم وحده -بنص الفقرة الثالثة من المادة الثانية- يملك عقارًا سكنيًا واحدًا إضافيًا خارج النطاق الجغرافي المعتمد لسكنه الشخصي (باستثناء مكة والمدينة). غير المقيم لا يملك هذا الحق الإضافي بالنص نفسه، ويبقى تملكه مقصورًا على النطاق الجغرافي وحده.

نراجع صفتك -مقيمًا أو غير مقيم- ومدى انطباق حق العقار الواحد عليك تحديدًا قبل أن ترسل أي مستند، لأن تقديم طلب بالمسار الخطأ يعني البدء من جديد عبر قناة مختلفة كليًا.

المادة الثامنة تشترط على الشركة غير السعودية والكيان غير الربحي وأي كيان آخر يحدده مجلس الوزراء التسجيل لدى الجهة المختصة «قبل تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى»، لا بعده. وبحسب بيان الهيئة العامة للعقار، فإن الشركات والكيانات غير السعودية التي ليس لها وجود قائم في المملكة وترغب في التملك تبدأ بالتسجيل لدى وزارة الاستثمار عبر منصة «استثمر في السعودية»، لإصدار رقم موحد يبدأ بالرقم (٧)، قبل استكمال إجراءات التملك إلكترونيًا عبر بوابة عقارات السعودية.

هذا الترتيب يعني أن أي شركة أجنبية تفاوض على عقار في الرياض قبل أن يكون لديها هذا الرقم الموحد تتفاوض على صفقة لا يمكن تسجيلها قانونًا في وقتها. والمادة الثامنة في فقرتها الثانية تحسم الأمر: «يكون تملك غير السعودي للعقار... صحيحًا بعد تسجيله لدى السجل العقاري وفقًا للأحكام المنظمة لذلك» - أي أن التوقيع وحده لا ينقل الملكية نظامًا.

نجهّز ملف تسجيل الرقم الموحد للشركة عبر منصة استثمر في السعودية قبل أي تحويل مالي أو توقيع عقد ابتدائي، فهذه الخطوة هي ما يحول دون وقوع الشركة في صفقة معلّقة نظامًا لأشهر.

المادة التاسعة تنص: «دون إخلال بأي رسوم أو ضرائب مقررة نظامًا، يُفرض رسم تستوفيه الهيئة على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية على العقار في المملكة لا يزيد قدره على (٥٪) من تلك القيمة». هذا سقف أعلى لا نسبة ثابتة؛ والمادة الثالثة عشرة تحيل تحديد المقدار الفعلي -حسب نوع الحق والغرض منه والنطاق الجغرافي- إلى اللائحة التنفيذية، وتحدد اللائحة أيضًا التصرفات المعفاة بنسبة الصفر. لم نجد حتى كتابة هذه السطور نص اللائحة منشورًا بالجدول الفعلي للنسب، فلا نذكر رقمًا أدق من سقف الـ٥٪ المنصوص عليه صراحة.

أما العقوبات، فالمادة العاشرة تجيز للجنة مختصة توقيع الإنذار، أو غرامة لا تتجاوز ٥٪ من قيمة الحق العيني محل المخالفة بحد أقصى عشرة ملايين ريال، ويجوز الاعتراض على قرارها أمام المحكمة الإدارية خلال ستين يومًا. والمادة الثانية عشرة تفرد عقوبة أشد لمن يقدّم معلومات غير صحيحة أو مضللة عمدًا للحصول على التملك: الغرامة نفسها، إضافة إلى بيع الحق العيني بحكم قضائي، مع رد ثمنه للمخالف بعد خصم الغرامات والرسوم -لا أكثر من ذلك.

نحسب معك حجم الرسم المتوقع على قيمة صفقتك تحديدًا قبل التوقيع، ونراجع أن كل مستند مقدَّم للهيئة صحيح بذاته، فالفارق هنا بين إنذار وغرامة تصل عشرة ملايين ريال هو دقة الملف لا حسن النية وحده.

كما ورد أعلاه، تشترط المادة الثامنة صراحة أن يكون تملك غير السعودي «صحيحًا بعد تسجيله لدى السجل العقاري» لا عند توقيع العقد. هذا يربط نظام تملك غير السعوديين مباشرة بمنظومة التسجيل العيني للعقار التي تديرها الهيئة العامة للعقار عبر الشركة الوطنية لخدمات التسجيل العيني ومنصة السجل العقاري -وهي منظومة لها مهلها ومستنداتها ونسبة التفاوت المغتفرة بين مساحة الصك والمساحة الفعلية الخاصة بها، وتفاصيلها كاملة في دليلنا عن التسجيل العيني للعقار فلا نكررها هنا.

ما يهم غير السعودي تحديدًا: إن كان عقاره يقع في منطقة أُعلنت «منطقة حصر» للتسجيل العيني، فلا ينتظر توقيع عقد البيع فقط، بل يتابع استكمال تسجيله بنفس المهل النظامية العامة المفروضة على أي مالك سعودي أو غير سعودي في تلك المنطقة، وإلا تعرض لمخالفات ذلك النظام بصرف النظر عن استيفائه شروط نظام تملك غير السعوديين نفسه.

نتابع تسجيل حقك العيني في السجل العقاري بعد إتمام الصفقة مباشرة، فملكية موقَّعة وغير مسجَّلة تبقى -بنص النظام- ملكية غير صحيحة قانونًا مهما دفعت من ثمن.

المادة الخامسة من النظام صريحة: «لا يخل تطبيق النظام بأحكام نظام الإقامة المميزة أو تنظيم تملك مواطني دول المجلس للعقار... أو الأنظمة الأخرى السارية التي تمنح غير السعودي حقوقًا أفضل». بمعنى: إن كنت تحمل الإقامة المميزة، فحقك في التملك يبقى محكومًا بنظامها الخاص -الذي قد يكون أوسع من نطاق هذا النظام الجغرافي- لا بجدول المادة الثانية أعلاه. تفاصيل منتجات الإقامة المميزة السبعة وشروطها وحدودها في دليلنا المخصص للإقامة المميزة.

ومواطنو دول مجلس التعاون الخليجي يبقون -خارج استثناء مكة والمدينة الذي ألغته المادة الرابعة من قرار الموافقة كما أوضحنا أعلاه- خاضعين لتنظيمهم الخاص الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/٢٢) وتاريخ ١٤٣٢هـ، وهو تنظيم منفصل تمامًا عن نظام تملك غير السعوديين للعقار بمواده الخمسة عشر التي شرحناها في هذا الدليل.

نراجع مع كل عميل خليجي أو حامل إقامة مميزة أي المسارين ينطبق عليه فعلًا قبل أن نبدأ أي إجراء، فالخلط بين النظامين الاثنين يهدر وقتًا على مسار لا يخصّ حالته أصلًا.

• افتراض أن أي حي في الرياض مفتوح بمجرد نفاذ النظام: النفاذ في ٢٢ يناير ٢٠٢٦ لم يفتح كل المدينة؛ الحق مشروط بوثيقة النطاقات الجغرافية التي أُقرّت لاحقًا في ٢٣ يونيو ٢٠٢٦، وتفاصيلها الدقيقة لكل حي لم تُنشر بنص عام يمكن الاستشهاد به وقت كتابة هذا الدليل.
• الظن أن توقيع العقد يعني اكتمال الملكية: المادة الثامنة تشترط التسجيل في السجل العقاري لصحة الملكية، لا مجرد التوقيع أو السداد.
• افتراض أن الجنسية الخليجية تكفي وحدها في مكة والمدينة: استثناء المدينتين ضمن التنظيم الخليجي أُلغي مع نفاذ هذا النظام؛ يبقى شرط «المسلم» هو الحاكم للأفراد هناك بصرف النظر عن الجنسية.
• الخلط بين هذا النظام والإقامة المميزة: الأخيرة نظام مستقل بحقوق قد تكون أوسع، ولا تُقاس بجدول النطاق الجغرافي الوارد أعلاه.
• تقدير الرسم بنسبة ثابتة: ٥٪ هو السقف الأعلى بنص المادة التاسعة لا الرقم الفعلي، والنسبة الدقيقة لكل نوع تصرف موكولة للائحة التنفيذية التي لم نجد نصها الكامل منشورًا بعد.

نكشف لك أيًّا من هذه الأخطاء الخمسة يمسّ ملفك تحديدًا قبل أن تبني قرارًا على افتراض غير موثّق بمصدر رسمي.

الشركات المدرجة في السوق المالية السعودية، والصناديق الاستثمارية، والمنشآت ذات الأغراض الخاصة المرخصة نظامًا، تخرج بموجب المادة الرابعة من منطق النطاق الجغرافي الذي يحكم بقية الفئات تمامًا: تتملك العقار والحقوق العينية الأخرى في كل مناطق المملكة -بما فيها مكة والمدينة- وفقًا لنظام السوق المالية ولوائحه التنفيذية، وبضوابط تضعها هيئة السوق المالية بالتنسيق مع الهيئة العامة للعقار. عمليًا: مسارها مع هيئة السوق المالية لا مع بوابة عقارات السعودية وحدها.

والممثليات الدبلوماسية المعتمدة بالمملكة، بموجب المادة السابعة، تملك مقرها الرسمي ومقر سكن رئيسها وأعضائها على أساس المعاملة بالمثل وبموافقة وزارة الخارجية مسبقًا؛ والهيئات الدولية والإقليمية تملك مقرها الرسمي وحده في حدود اتفاقياتها التي تحكم عملها في المملكة. هاتان الفئتان لا تخضعان لرسم المادة التاسعة المفروض على بقية الفئات، لأن النظام لم ينص عليه لهما صراحة.

نرتّب مسار التملك بحسب الفئة الدقيقة التي تنطبق على منشأتك -مدرجة أو غير مدرجة، صندوقًا أو شركة عادية- لأن كل فئة من هذه تسلك جهة مختصة مختلفة عن الأخرى وفق نص النظام لا عن اجتهاد شخصي منا.