ضريبة التصرفات العقارية: الملزَم بدفعها وحالات الإعفاء الكامل

«ضريبة التصرفات العقارية» ليست رسمًا إداريًا بل ضريبة بمعنى الكلمة، نصّت عليها المادة الثانية من نظام ضريبة التصرفات العقارية الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/84) وتاريخ 19/03/1446هـ، ودخل حيّز النفاذ في 12 شوال 1446هـ الموافق 10 إبريل 2025م، بعد أن حلّ محلّ اللائحة السابقة المطبَّقة منذ عام 1442هـ. نسبتها 5% من إجمالي قيمة أي «تصرف عقاري» — وهو، بنصّ النظام، «أي تصرف ناقل لملكية العقار أو ناقل لمنفعته بشكل دائم، أو ناقل لمنفعته لمدة تزيد على 50 عامًا». هذا التعريف أوسع من صورة البيع المألوفة: يشمل الهبة والمقايضة والتنازل ونقل المنفعة الطويلة، سواء كان العقار أرضًا أو بناءً، منجزًا أو على الخارطة، مفرزًا أو حصة مشاعة.

تُحتسب الضريبة على القيمة المتفق عليها بين طرفي الصفقة، بشرط أن تكون في حدود القيمة السوقية العادلة وقت التصرف؛ فإن أعلن الطرفان قيمة أقل، فللهيئة — خلال ثلاث سنوات — إعادة احتساب الضريبة على الفرق. ولا تخضع الصفقة الواحدة للضريبة إلا مرة واحدة، متى تحققت وحدة الأطراف والعقار والقيمة. نراجع معك قيمة عقدك مقابل مؤشرات السوق قبل أن تُسجَّل الصفقة، لتفادي مفاجأة إعادة احتساب لاحقة.

الشائع بين كثير من البائعين أن الضريبة «شأن المشتري» لأنه من يدفع تكاليف الصفقة عادة. والنص القانوني يقول عكس ذلك: تنصّ المادة السابعة من النظام على أن «المتصرِّف» — وهو من يتم التصرف العقاري لمصلحته، أي البائع أو الواهب — هو المسؤول عن الضريبة المستحقة وعليه سدادها للهيئة. أما «المتصرَّف له» — المشتري أو الموهوب له — فلا يُطالَب بها أصلًا، إلا في حالة واحدة نصّت عليها الفقرة الثانية من المادة نفسها: أن يثبت للهيئة أنه كان سببًا في عدم سداد الضريبة المستحقة، فعندها يصبح مسؤولًا بالتضامن مع البائع.

هذا لا يمنع الطرفين من الاتفاق فيما بينهما على من يتحمّل مبلغ الضريبة فعليًا ضمن شروط العقد التجارية — وهذا شائع في السوق — لكن هذا الاتفاق الخاص لا يُسقط عن البائع مسؤوليته النظامية أمام الهيئة إن لم يُسدَّد المبلغ. نوضّح في كل ملف من يتحمّل الضريبة نظامًا ومن يتحمّلها بالاتفاق، حتى لا يُفاجأ أحد الطرفين بمطالبة لم يكن يتوقعها.

حدّدت المادة الرابعة من النظام تاريخ استحقاق الضريبة بدقة: هو تاريخ التصرف العقاري، ويُعتبر هذا التاريخ — حُكمًا — تاريخ توثيقه. أما في الحالات التي لا يتم فيها توثيق الصفقة، فقد ترك النظام للائحة التنفيذية وضع الأحكام الخاصة بتحديد تاريخ التصرف.

وبخصوص السداد، تنص المادة الخامسة على أن الضريبة تُسدَّد في تاريخ التصرف العقاري، ويجوز سدادها قبله. واستثناءً من هذه القاعدة، أجاز النظام سداد الضريبة بعد تاريخ التصرف، لكن فقط في الحالات التي تحددها اللائحة التنفيذية تحديدًا — وهي حالات لم يفصّلها نص النظام نفسه، فمن يعوّل على السداد المؤجَّل عليه التحقق من شروطه عبر منصة الهيئة قبل أن يبني عليه خطته. نتابع موعد استحقاق كل صفقة على حدة ونُنبّه صاحبها قبل الموعد، لا بعد فوات الغرامة.

نصّت الفقرة (أ) من المادة الثالثة من نظام ضريبة التصرفات العقارية على واحد وعشرين حالة مُعفاة كليًا من الضريبة بنصّها الحرفي — ننقلها هنا كاملة دون انتقاء، مع اختصار صياغة كل حالة لضرورات الجدول:

وأوكل النظام للائحة التنفيذية وضع «معايير وضوابط الإعفاء الكلي» لكل حالة من هذه الحالات الإحدى والعشرين — أي أن استيفاء الشرط الشكلي (كالتوثيق أو مدة الثبات) ليس تفصيلًا هامشيًا بل ركنًا في الإعفاء نفسه. كما أجازت الفقرة (ب) من المادة نفسها لمجلس الوزراء إعفاء تصرفات عقارية أخرى — كليًا أو جزئيًا — بخلاف هذه القائمة. نتحقق أولًا من انطباق إحدى هذه الحالات الإحدى والعشرين على عقارك تحديدًا قبل أن نفتح أي طلب تسجيل، فبعض هذه الإعفاءات يُفقَد بمجرد إخلال إجرائي بسيط لا يظهر إلا عند الفحص.

انتقال ملكية العقار للورثة بحكم الشرع عند الوفاة ليس «تصرفًا عقاريًا» أصلًا بالمعنى الذي يعرّفه النظام — فلا بائع ولا مشترٍ ولا طرفين تراضيا على نقل حق. أما حين يجتمع الورثة لاحقًا على قسمة العقار الموروث بينهم — بأن يأخذ أحدهم قطعة الأرض ويأخذ آخر السيولة المقابلة، أو يقسَّم البيت إلى حصص مفرزة — فهذه الواقعة بالذات هي التي نصّت الفقرة الأولى من المادة الثالثة على إعفائها كليًا من الضريبة: «التصرف العقاري في حالات قسمة التركة».

لكن الإعفاء يتوقف عند حدود القسمة بين الورثة أنفسهم. إن باع أحد الورثة نصيبه — بعد القسمة أو قبلها — لشخص من خارج دائرة الورثة، أو لوارث آخر مقابل عوض نقدي يتجاوز مجرد موازنة الحصص، فتلك صفقة بيع عادية تخضع للضريبة بنسبتها الكاملة، ولا يشملها إعفاء قسمة التركة. وتفصيل خلافات القسمة نفسها — الملكية الشائعة، والمهايأة، ودعوى القسمة القضائية عند امتناع أحد الورثة — تناولناه في مشاكل بيت الورثة: القسمة والمهايأة وحق الشفعة. نراجع صك حصر الإرث ومحضر القسمة قبل تقديم طلب الإعفاء، فخطأ بسيط في وصف الحصص يكفي لتحويل الملف إلى تصرف خاضع للضريبة.

أعفى النظام — في الفقرة السابعة من المادة الثالثة — «التصرف العقاري للزوج أو الزوجة أو أي من الأقارب حتى الدرجة الثالثة؛ على سبيل الهبة الموثقة». والكلمة التي يقف عندها كثيرون هي «الموثّقة»: فالهبة الشفهية أو حتى المكتوبة بعقد عرفي لم يُوثَّق رسميًا لا تدخل في هذا الإعفاء، ويبقى التصرف — من الناحية الضريبية — خاضعًا للنسبة الكاملة 5% حتى لو كان بين أب وابنه.

«الدرجة الثالثة» في القرابة تمتد إلى ما هو أبعد من الأبناء والإخوة المباشرين لتشمل الأجداد والأحفاد والأعمام والأخوال وأبناء الإخوة، وفق ضوابط القرابة النظامية التي تفصّلها اللائحة التنفيذية. ومن يهب عقارًا لقريب خارج هذه الدرجة، أو لصديق أو شريك عمل، فالهبة نظامية وصحيحة لكنها لا تُعفى من ضريبة التصرفات العقارية. نتحقق من درجة القرابة الفعلية ومن اكتمال توثيق عقد الهبة قبل التقديم، لأن طلب إعفاء مرفوضًا يعيدك إلى نقطة الصفر بعد فوات وقت التوثيق الأول.

يذكر كثيرون «إعفاء الوقف» وكأنه حالة واحدة، بينما نصّ النظام على حالتين منفصلتين. الأولى في الفقرة الثانية من المادة الثالثة: «التصرف العقاري -دون مقابل- لوقف عام أو خاص أو مشترك» — أي حين يوقف مالك عقاره مباشرة، سواء وقفًا خيريًا عامًا أو وقفًا ذريًا على أسرته أو وقفًا مشتركًا يجمع الجهتين. والثانية أبعد وأقل شهرة: الفقرة العشرون تُعفي التصرف دون مقابل لشركة أو صندوق استثماري مملوك بالكامل — بشكل مباشر أو غير مباشر — لوقف عام أو خاص أو مشترك، بشرط ألا تتغيّر نسبة ملكية الوقف في تلك الشركة أو الصندوق للمدة التي تحددها اللائحة، بما لا يزيد على خمس سنوات.

وكلا الإعفاءين مشروط بألا يكون هناك «مقابل» — فإن باع الواقف عقاره لجهة الوقف بثمن حقيقي بدل أن يهبه له، خرجت الصفقة من نطاق الإعفاء إلى نطاق البيع الخاضع للضريبة. وما يخص إنشاء الوقف الذري نفسه، وشروط الواقف، وتوثيقه لدى الهيئة العامة للأوقاف، فصّلناه في الوقف الذري في السعودية: التعريف النظامي وخطوات التسجيل. نراجع صياغة وثيقة الوقف مع طلب الإعفاء الضريبي معًا، فالوثيقتان تُقرآن جنبًا إلى جنب عند الهيئة.

خصّص النظام أربع فقرات من المادة الثالثة لإعفاءات تخص إعادة هيكلة الملكية العقارية داخل الشركات والصناديق الاستثمارية، لا البيع الفعلي لها:

• الفقرة 11: تقديم عقار كحصة عينية في رأس مال شركة مؤسّسة في المملكة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة لتلك الحصة العينية، وأن تحتفظ الشركة بقوائم مالية مدقَّقة من مراجع حسابات معتمد.
• الفقرة 17: تصرف شخص طبيعي يملك كل حصص شركة أو صندوق لصالح تلك الشركة أو الصندوق نفسه، بشرط عدم تغيّر نسبة ملكيته.
• الفقرة 18: التصرف بين شركتين أو صندوقين مملوكَين بالكامل — مباشرة أو بالواسطة — للشخص نفسه.
• الفقرة 16: التصرف الناتج عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية، دون شرط زمني مذكور في النظام نفسه.

والقاسم المشترك بين الفقرات 11 و17 و18 و20 هو سقف الخمس سنوات الذي وضعه النظام كحدٍّ أقصى تُفصّله اللائحة، وهو ليس مجرّد شرط شكلي: نصّت المادة الثامنة صراحة على أن انتهاء تلك المدد بإخلال لا يُسقط حق الهيئة في المطالبة بالضريبة المستحقة لاحقًا، أي أن الإعفاء قابل للسحب رجعيًا إن تصرّف المالك الجديد في الحصص قبل انتهاء المدة المحددة. نصيغ جدول الالتزامات الزمنية لكل حالة إعفاء بالحصص قبل التقديم، حتى لا يُفاجأ أصحاب الشركة بمطالبة ضريبية بعد سنوات من صفقة ظنّوها مغلقة.

لا علاقة لضريبة التصرفات العقارية بكاتب العدل مباشرة إلا من بوابة واحدة: لا يجوز توثيق أي تصرف عقاري لم تُسدَّد ضريبته. هذا نصّ صريح في الفقرة الثانية من المادة التاسعة عشرة من النظام، الذي يُلزم «كل شخص يتمتع بصلاحية توثيق التصرفات العقارية» بعدم توثيق أي تصرف لم تُسدَّد الضريبة المستحقة عنه في تاريخ التوثيق. بعبارة أخرى: سداد الضريبة يسبق فتح باب الإفراغ، لا يتبعه.

وتقدّم الهيئة عبر منصة التصرفات العقارية على موقعها الإلكتروني أربع خدمات مترابطة، أعلنت عنها رسميًا عند تطوير المنصة: طلب تسجيل عقار جديد — يتيح تسجيل العقار في الضريبة قبل إتمام الإفراغ أو توثيق العقد، ومعرفة مدى خضوعه للضريبة أصلًا؛ تحديث طلب الضريبة — لتعديل بيانات الطلب قبل الإفراغ أو التوثيق (ولا يمكن تعديله بعد الإفراغ إلا في حال خطأ بحالة الاستثناء)؛ التحقق من حالة الطلب — لمعرفة موقف الخضوع للضريبة وحالة السداد؛ وإلغاء طلب التسجيل — مع استرداد مبلغ الضريبة إن كان قد سُدِّد مسبقًا. وللاستفسار، خصّصت الهيئة الرقم الموحّد 19993 على مدار الساعة، والبريد [email protected].

أما تفاصيل إجراء الإفراغ نفسه عبر ناجز — السقوف المالية، ومهلة القبول، والتحقق من الحساب البنكي — فتناولناها في وزارة العدل لا يجوز بيع عقار بدون صك. نفتح طلب التسجيل ونتابع سداده معك أولًا بأول، لأن أكثر تعثّرات الإفراغ التي نراها سببها ملف ضريبي لم يُغلق في وقته لا مشكلة في الصك نفسه.

اعتبرت المادة الرابعة عشرة تقديم مستندات أو بيانات مزوّرة أو غير صحيحة بقصد التهرّب من الضريبة، أو أي فعل آخر بالقصد نفسه، تهرّبًا ضريبيًا — وعبء إثبات انتفاء القصد يقع على الخاضع للضريبة نفسه لا على الهيئة. وحدّدت المادة الخامسة عشرة عقوبات هذا التهرّب وغيره من المخالفات بأربع فقرات:

ولا يُعفي سداد الغرامة من سداد أصل الضريبة المستحقة — نصّت المادة السادسة عشرة صراحة على أن إيقاع العقوبة لا يحول دون استيفاء الضريبة ذاتها. نحسب لك سقف الغرامة المتوقعة قبل أي تأخير مقصود أو غير مقصود، فالفارق بين شهر تأخير وثلاثة أشهر قد يعادل نصف قيمة الضريبة نفسها.

من صدر بشأنه قرار من الهيئة استنادًا لأحكام النظام يملك — بنصّ المادة السابعة عشرة — حق التظلّم أمام الهيئة خلال 60 يومًا من تاريخ إبلاغه بالقرار. وعلى الهيئة أن تبتّ في التظلّم خلال 90 يومًا من تقديمه؛ فإن رفضته أو انقضت المدة دون ردّ، يملك المتظلّم 30 يومًا إضافية للاعتراض أمام الجهة القضائية المختصة. وإن لم يُقدَّم التظلّم أو الاعتراض خلال هذه المهل، يصبح قرار الهيئة قطعيًا لا يُطعن فيه.

وعلى صعيد آخر، أجازت المادة التاسعة ردّ الضريبة في حالتين: ما سُدِّد بالزيادة أو بالخطأ، أو ما سُدِّد عن تصرف عقاري لم يكتمل. وأضافت حالة ثالثة: ردّ الضريبة عن تصرف عقاري أُلغي، بشرط استيفاء شروط الفقرة الحادية والعشرين من المادة الثالثة — أي أن يُردّ العقار لمالكه السابق بالتراضي خلال 90 يومًا من توثيق التصرف الملغى، دون تغيير في وصف العقار وبردّ كامل قيمته. نتابع طلب الاسترداد بعد إلغاء أي صفقة متعثّرة أو تعديل قيمتها، بدل أن يبقى مبلغك محتجزًا لدى الهيئة دون متابعة.

• الظن بأن الإرث نفسه خاضع للضريبة. انتقال الملكية بالوفاة ليس تصرفًا عقاريًا أصلًا، والمعفى بنصّ النظام هو تحديدًا «قسمة التركة» بين الورثة — لا كل ما يليها من تصرفات فردية.
• هبة غير موثّقة يُظنّ أنها معفاة. الإعفاء مقيّد بكلمة «الموثّقة» في نص الفقرة السابعة؛ عقد عرفي أو اتفاق شفهي لا يكفي مهما كانت درجة القرابة قريبة.
• التصرف في حصص الشركة قبل انتهاء مدة الإعفاء. إعفاءات الفقرات 11 و17 و18 و20 كلها مشروطة بثبات الملكية لمدة تحددها اللائحة بحد أقصى خمس سنوات؛ وأي إخلال بها يُعيد الضريبة مستحقة بأثر رجعي بنصّ المادة الثامنة.
• الإعلان عن قيمة أقل من القيمة السوقية لتقليل الضريبة. للهيئة — خلال ثلاث سنوات من تاريخ التصرف — حق التحقق وإعادة الاحتساب، وقد تستعين بمقيّم معتمد لتقدير القيمة العادلة.
• الانتظار حتى موعد الإفراغ لبدء إجراءات الضريبة. التسجيل والتحقق من الخضوع للضريبة يمكن — بل يُفضَّل — أن يبدآ عبر منصة الهيئة قبل فتح طلب الإفراغ بوقت كافٍ لا في يوم الموعد نفسه.

نراجع هذه النقاط الخمس تحديدًا في كل ملف نتولاه، لأنها — من واقع ما نتعامل معه — الأسباب الأكثر تكرارًا لرفض طلب إعفاء كان يمكن أن يُقبل لو استُوفي شرطه الشكلي.

البيع على الخارطة له إعفاء مستقل لا علاقة له بإعفاءات الأفراد: الفقرة التاسعة عشرة من المادة الثالثة تُعفي تصرف أي شخص لمطوّر عقاري مرخَّص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة، بشرط أن يكون العقار مخصَّصًا لمشروع بيع على الخارطة صادر له قرار ترخيص من الجهة المختصة. هذا الإعفاء يخص العلاقة بين مالك الأرض والمطوّر عند بداية المشروع، لا بين المطوّر والمشتري النهائي للوحدة لاحقًا، وتلك صفقة خاضعة للضريبة بنسبتها الكاملة كأي تصرف عقاري آخر.

أما حين يعلن طرفا الصفقة قيمة أقل من ثمنها الحقيقي — سواء بقصد التهرّب أو بسبب خلاف على السعر السوقي — فللهيئة، بنصّ المادة الثامنة، صلاحية التحقق من القيمة المفصح عنها خلال ثلاث سنوات من تاريخ التصرف، وإعادة احتساب الضريبة إن ثبت أن القيمة المعلنة أقل من حدود القيمة السوقية العادلة، بما في ذلك حالات التهرب الضريبي، مستعينة عند الحاجة بمقيّم معتمد. ولتفاصيل تكلفة التقييم العقاري المعتمد ومتى يلزمك، راجع كم سعر التثمين العقاري. نتحقق من مطابقة القيمة المعلنة لمؤشرات السوق قبل تقديم الطلب، فتصحيح القيمة بعد التسجيل أصعب من ضبطها من البداية.