شروط التأجير التمويلي في السعودية: من نسبة الاستقطاع إلى تسجيل العقد

التأجير التمويلي — ويسمّى أحيانًا الإيجار المنتهي بالتمليك — عقد يقوم فيه المؤجر بتأجير أصل يملكه أو قادر على تملّكه (عقار، سيارة، معدّات، أو حتى حقوق معنوية) إلى المستأجر مقابل أجرة دورية، مع إمكانية انتقال ملكية الأصل إليه لاحقًا وفق شرط في العقد نفسه. عرّفت المادة الثانية من نظام الإيجار التمويلي العقد بأنه كل عقد يؤجّر فيه المؤجر أصولًا ثابتة أو منقولة أو منافع أو خدمات أو حقوقًا معنوية بصفته مالكًا لها أو لمنفعتها أو قادرًا على تملّكها أو إقامتها، إذا كان حصوله عليها لأجل تأجيرها للغير على سبيل الاحتراف.

والفرق الجوهري عن التمويل العقاري أن الأخير قرض يملك فيه المستفيد العقار من أول يوم برهن، بينما في التأجير التمويلي يبقى الأصل مملوكًا للمؤجر حتى ينتقل وفق شرط العقد. وتنص المادة الحادية والثلاثون من اللائحة التنفيذية صراحة على أن عقد الإيجار التمويلي يخضع لأحكام نظام التمويل العقاري ولائحته إذا كان الغرض منه تملّك شخص طبيعي للسكن — أي أن تمويل شراء مسكن سكني له مسار نظامي مختلف عن الحالات التي يتناولها هذا المقال.

من يبحث تحديدًا عن أسباب تعثّر طلب شراء مسكن أو رفضه من جهة تمويل عقاري، الموضوع مختلف عن شروط التأجير التمويلي المتناولة هنا، وقد فصّلنا أسباب الرفض وضوابطها النظامية في مقال أسباب رفض التمويل العقاري.

يخضع التأجير التمويلي في السعودية لوثيقتين رئيسيتين يصدرهما البنك المركزي السعودي (ساما): نظام الإيجار التمويلي الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/48 وتاريخ 1433/8/13هـ، ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار المحافظ رقم 1/م ش ت وتاريخ 1434/4/14هـ. وكلا الوثيقتين نافذتان اليوم، وتُقرآن معًا مع نظام مراقبة شركات التمويل ولائحته لأن المؤجر في الغالب شركة تمويل مرخّصة.

وتضاف إليهما مجموعة ضوابط تنظّم علاقة العميل الفرد بجهة التمويل تحديدًا، أبرزها مبادئ التمويل المسؤول للأفراد الصادرة بالتعميم رقم 46538/99 وتاريخ 1439/9/2هـ، وهي التي تحدد نسب الاستقطاع القصوى من الدخل، وضوابط وإجراءات التحصيل الصادرة بالتعميم رقم 106889333 وتاريخ 1446/9/6هـ التي تحدد تعريف التعثر وحدود التواصل مع العميل عند التأخر. ننقل في الأقسام التالية نصّ كل شرط من مصدره مباشرة، لا من تلخيص وسيط.

عرّفت المادة الأولى من نظام الإيجار التمويلي المؤجر بأنه «الشركة المساهمة المرخَّص لها بمزاولة الإيجار التمويلي»، ووسّعت المادة الأولى من اللائحة التنفيذية التعريف ليشمل البنوك التجارية أيضًا. بعبارة أخرى: لا يجوز لأي شخص أو منشأة تأجير أصل تأجيرًا تمويليًّا بصفة احترافية دون ترخيص من البنك المركزي، حتى لو كان الأصل مملوكًا له فعلًا.

واشترطت المادة الثانية من اللائحة التنفيذية لاعتبار النشاط احترافيًّا يستوجب الترخيص أمرين: أن يكون حصول المؤجر على الأصل لأجل تأجيره للغير على سبيل الاحتراف، وأن يزيد حجم نشاط الإيجار التمويلي على الحد الذي يقرره البنك المركزي — وهذا الحد الكمّي بالذات غير منشور بالرقم في نص اللائحة نفسها، ويصدر به قرار منفصل من ساما. من يتعامل مع جهة تعرض عليه تأجيرًا تمويليًّا، التحقق من ترخيصها لدى البنك المركزي خطوة سابقة على أي توقيع.

لا يضع نظام الإيجار التمويلي نفسه شروطًا مالية شخصية للمستأجر، لكن حين يكون المستأجر فردًا تسري عليه مبادئ التمويل المسؤول للأفراد التي أصدرها البنك المركزي، وتطبَّق صراحة على «جميع المنتجات والبرامج الائتمانية الموجهة إلى الأفراد ويشمل ذلك على سبيل المثال لا الحصر التمويل الشخصي وتمويل المركبات والبطاقات الائتمانية والتمويل العقاري» — وتمويل المركبات، وهو أكثر تطبيقات التأجير التمويلي شيوعًا للأفراد، داخل في هذا النطاق.

تحدّد الفقرات (15) و(16) و(17) من المبادئ نسب التحمل (نسبة الالتزامات الائتمانية الشهرية إلى إجمالي الدخل الشهري) بحسب شريحة دخل العميل، كما في الجدول التالي بنصّه الحرفي:

ولحساب إجمالي الدخل الشهري نفسه ضوابط أيضًا: يُحتسب من الراتب ما كان موثقًا من جهة العمل، بينما لا يُحتسب من الدخل الآخر (كعوائد الإيجار أو الاستثمار) سوى نصف متوسطه الشهري، ولا يجوز إطلاقًا احتساب إعانات حكومية كحساب المواطن أو الضمان الاجتماعي ضمن الدخل — وفق الفقرة 14 من المبادئ ذاتها.

نراجع لك هذا الحساب قبل التقديم — الراتب الموثّق، الدخل الآخر القابل للاحتساب، والالتزامات القائمة — حتى تعرف نسبة تحمّلك الفعلية قبل أن تعرضها جهة التمويل عليك برقم مفاجئ.

تنص الفقرة التاسعة من مبادئ التمويل المسؤول للأفراد على أن «على الممول فحص السجل الائتماني للعميل، بعد موافقته، للتحقق من ملاءته المالية وقدرته على تحمّل الالتزامات الائتمانية الشهرية وسلوكه الائتماني، وتوثيق ذلك في ملف التمويل». ويُلزَم الممول كذلك بطلب إفصاح كتابي من العميل عن أي التزامات ائتمانية أخرى — قروضًا من جهة العمل أو الأصدقاء أو الأقارب — سواء كانت قائمة أو متوقعة.

والأهم: لا يجوز رفض العميل بسبب عدم الحصول على موافقته على فحص سجله وتسجيل بيانات التمويل لدى شركات المعلومات الائتمانية إلا بعد أن يطلب الممول هذه الموافقة صراحة — فإن لم يوافق العميل، فللممول رفض طلب التمويل بموجب النص نفسه. أي تأخر أو تعثر سابق في سجلك الائتماني ينعكس مباشرة على قرار الموافقة، وهذا ما يجعل مراجعته قبل التقديم أوفر من مفاجأة الرفض بعده.

هذا الجدول يجمع أبرز الشروط والبنود التي ينصّ عليها نظام الإيجار التمويلي ولائحته ومبادئ التمويل المسؤول وضوابط التحصيل معًا، مع تحديد الطرف الملزَم بكل بند ومصدره النظامي مباشرة — ليكون مرجعك الواحد قبل توقيع أي عقد تأجير تمويلي:

نجهّز لك قائمة تحقّق من هذه البنود بالذات قبل التوقيع، ونراجع مسودة العقد لنتأكد أن كل بند إلزامي مذكور فيها بنصّه، لا بالإحالة العامة.

أسّس المؤجرون المرخَّصون، بموافقة البنك المركزي، الشركة السعودية لتسجيل عقود الإيجار التمويلي «سِجِلْ» بموجب المادة الثامنة عشرة من نظام الإيجار التمويلي، ودشّنت خدماتها رسميًّا في الرياض برعاية محافظ ساما مطلع عام 2020، وأعلنت حينها أنها سجّلت أكثر من 140 ألف عقد وارتبط بها 27 شركة تمويلية وبنكًا بشكل مباشر — بحسب خبر وكالة الأنباء السعودية (واس) عن حفل التدشين.

وتختص هذه الشركة، وفق المادة الخامسة عشرة من اللائحة التنفيذية، بتسجيل عقود الإيجار التمويلي وتعديلاتها، وتسجيل انتقال الحقوق بموجب صفقات التسنيد، والإفصاح لجهات التمويل المرخّصة عن بيانات السجل بعد موافقة محررة من المؤجر، وتسجيل عقود الملكية المترتبة على الإيجار التمويلي بعد توثيق نقل الملكية العقارية لدى المحاكم وكتابات العدل إن كان الأصل عقارًا.

ولماذا يهمّك هذا كمستأجر؟ لأن المادة التاسعة عشرة من نظام الإيجار التمويلي تنص على أن ملكية المؤجر للأصل لا تثبت في مواجهة الغير إلا بتسجيل العقد، وأن أي تعديل على شروط العقد أو تغيّر أطرافه لا يُحتج به على الغير إلا من تاريخ التأشير عليه في السجل. بعبارة أخرى: عقد غير مسجَّل يضعف مركزك القانوني في أي نزاع على الأصل، ولو كان موقّعًا وصحيحًا بين الطرفين.

يفرّق النظام بوضوح بين نوعين من الصيانة. الصيانة الأساسية — التي يتوقف عليها بقاء أصل العين بحسب العرف — تلزم المؤجر أصلًا، ما لم يتفق الطرفان على أن يتحملها المستأجر، وحينها تقتصر مسؤوليته على ما ينشأ عن استخدامه للأصل لا عمّا ينشأ عن خلل أو عيب فيه. والصيانة التشغيلية — التي تحتاجها العين لاستمرار منفعتها — تلزم المستأجر على نفقته دائمًا، وفق الأصول الفنية المتبعة، وفق نص المادة السابعة.

أما هلاك الأصل، فلا يتحمّل المستأجر تبعته ما لم يتعدّ أو يفرّط، فإن كان الهلاك بتعدّيه تحمّل قيمة الأصل باستثناء ما يغطيه التأمين. ويتحمّل المؤجر تبعة الهلاك إن كان بسببه أو بقوة قاهرة، ويتحمّل المؤجر التأمين التعاوني على الأصل المؤجر ولا يجوز اشتراطه على المستأجر — وفق المادة التاسعة من النظام نفسه. أي عرض تأجير تمويلي يشترط عليك تحمّل تأمين الأصل كاملًا، تحقّق أولًا هل هذا اتفاق صريح مذكور في العقد أم بند مخالف للنص الإلزامي.

إذا اخترت تملّك الأصل المؤجر في أي وقت قبل نهاية مدة العقد، فلك ذلك بملحق منفصل يبرم به البيع أو الهبة، وذلك بتعجيل سداد الأقساط المتبقية دون تحمّل كلفة الأجل عن المدة المتبقية من العقد — هذا نصّ المادة الحادية عشرة من اللائحة التنفيذية صراحة. لكن للمؤجر أن يعوَّض عن أمرين فقط: كلفة إعادة الاستثمار بما لا يتجاوز كلفة الأجل لثلاثة أشهر تالية للتملك المبكر، وما دفعه لطرف ثالث بسبب العقد من نفقات منصوص عليها ولا يمكن استردادها.

واستثناءً من ذلك، يجوز أن ينص العقد على فترة يُحظر فيها التملك المبكر إذا كان محل العقد عقارًا وترتّب على هذا الشرط خصم من كلفة الأجل، بشرط ألا تتجاوز مدة الحظر سنتين من تاريخ إبرام العقد. وإذا فُسخ العقد أو انفسخ أثناء مدة الإجارة، فللمستأجر استرداد ما دفعه من قيمة حق التملك عن الفترة التي دفعها، وفق المادة التاسعة من اللائحة التنفيذية.

حدّدت المادة التاسعة من ضوابط وإجراءات التحصيل تعريف التعثّر في الأقساط الشهرية بدقّة: عدم التزام العميل بسداد الأقساط كليًّا أو جزئيًّا لمدة ثلاثة أشهر متتالية، أو التأخر في سداد خمسة أقساط متفرقة لمدة سبعة أيام عمل أو أكثر لكل قسط طوال فترة العقد. وللأقساط غير الشهرية (ربع سنوية أو نصف سنوية أو سنوية) عتبة مختلفة: تجاوز 60 يوم عمل لقسط واحد، أو تأخر أربعة أقساط متفرقة 20 يوم عمل، أو أكثر من خمسة أقساط متفرقة طوال مدة التمويل.

وحين يبدأ التحصيل، تُلزَم جهة التمويل بحدود واضحة: لا تزيد محاولات الاتصال الهاتفي عن عشر مكالمات كل ثلاثين يومًا لكل منتج تمويلي، والتواصل في أوقات العمل الرسمية فقط، وعدم زيارة العميل أو كفيله في مقر إقامته أو عمله في أي حال من الأحوال، وعدم استخدام مغلفات تشير ظاهريًّا إلى أنها تحمل معلومات تحصيل — وفق المادة الرابعة من الضوابط نفسها. أي اتصال أو زيارة تتجاوز هذه الحدود مخالفة موثّقة، لا إجراء تحصيل عادي.

نراجع معك سجل التواصل مع جهة التمويل إن شككت في تجاوزها هذه الحدود، ونساعدك في توثيق شكواك قبل تصعيدها للجهة المختصة، دون أن نعدك بنتيجة القرار.

للمؤجر أن يشترط حق فسخ العقد واسترداد الأصل المؤجر إذا تخلّف المستأجر عن سداد دفعات مستحقة، لكن ذلك وفق ما تحدده اللائحة، بما يحقّق العدالة بين طرفي العقد — وليس تقديرًا منفردًا من المؤجر، وفق المادة الحادية والعشرين من النظام. وإذا لم تُسلَّم الأصول الثابتة المؤجرة، فللمؤجر تقديم طلب للمحكمة المختصة لإصدار حكم بالتسليم، على أن يُبَتّ فيه خلال مدة أقصاها ثلاثون يومًا من تاريخ التقديم — وفق المادة الخامسة والعشرين.

أما استرداد الأصول المنقولة، فيتولّى الإشراف على تنفيذه شركات متخصصة مرخّصة من وزارة العدل وفق نظام التنفيذ، لا المؤجر مباشرة ولا وسيط غير مرخّص. ويُعَدّ مستخرج السند التنفيذي لعقد الإيجار التمويلي المسجَّل سندًا تنفيذيًّا بموجب الفقرة الثامنة من المادة التاسعة من نظام التنفيذ — أي أنه يُنفَّذ مباشرة دون حاجة لدعوى مستقلة تثبت الدَّين، وفق المادة الخامسة والعشرين من اللائحة التنفيذية.

إذا كان اقتناء الأصل محل العقد أو تشغيله أو تسييره يستلزم رخصة من جهة حكومية — كرخصة نشاط تجاري لمعدّات، أو رخصة تشغيل لمركبة نقل — فللمستأجر أن يتقدّم إلى الجهة المختصة بطلب الحصول على هذه الرخصة، استنادًا إلى العقد المسجَّل نفسه، وفق المادة الثالثة عشرة من نظام الإيجار التمويلي. ويجوز أن تصدر الرخصة باسم المؤجر متضمنة ما يدل على أن الأصل في حيازة المستأجر بموجب العقد، لكن المستأجر هو من يتحمّل جميع الرسوم النظامية للحصول على الرخصة وتجديدها، ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

وهذه الخطوة تحديدًا — استخراج رخصة تشغيل الأصل من الجهة الحكومية المختصة بالاستناد إلى عقد مسجَّل — من صميم عملنا: نتولّى متابعة استخراج رخصة تشغيل الأصل المؤجر من الجهة المختصة نيابة عنك، اعتمادًا على نسخة عقدك المسجَّل في سجل العقود، فلا تُضطر لمراجعة جهتين منفصلتين بنفسك.

• عدم التحقق من ترخيص المؤجر لدى البنك المركزي قبل التوقيع، رغم أن نشاط الإيجار التمويلي الاحترافي مشروط بترخيص وفق المادة الأولى من النظام.
• الموافقة على تحمّل تأمين الأصل رغم أن التأمين التعاوني عليه يلزم المؤجر ولا يجوز اشتراطه على المستأجر وفق المادة التاسعة.
• عدم التأكد من تسجيل العقد في سجل العقود خلال عشرة أيام عمل من إبرامه، مع أن عدم التسجيل يُضعف إثبات ملكية الأصل وحقوق الطرفين تجاه الغير.
• إغفال حساب نسبة التحمّل الفعلية قبل التقديم، فتُفاجَأ جهة التمويل برفض الطلب رغم أن النسب القصوى منشورة بنص واضح بحسب شريحة الدخل.
• الظن أن التملك المبكر يكلّف كامل كلفة الأجل المتبقية، بينما النظام يمنعك من تحمّل هذه الكلفة إلا في حدود ثلاثة أشهر تعويضًا لإعادة الاستثمار فقط.

نراجع لك هذه النقاط تحديدًا بندًا بندًا قبل التوقيع، فتوقّع وأنت تعرف ما وافقت عليه بالضبط.